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大規模修繕を成功させるポイント

入念な計画を立てることが大事


マンションの資産価値を維持したり向上させたりするためには、大規模修繕を行うことも一つの方法です。しかし大規模修繕のやり方がよくないと、せっかくそれなりの資金を投入してもあまり意味がなくなってしまいます。大規模修繕工事を成功させるために必要なことは、前もって計画をしっかり立てることです。中には管理組合などで行えばいいと思っている人も少なくありません。しかし管理組合は通常日常のメンテナンスの問題に対処することで手一杯なところもあります。とても修繕まで手が回らないというマンションも少なくありません。そういった場合には専門のプロジェクトとして、修繕委員会などを別個に作ったほうがいいでしょう。そのためには、規則をまず作ることが大事です。委員を何人にするか、どのようにして全体の意識を決めるのか、理事会への報告をどうするか、予算はいくらを上限とするかなどをあらかじめしっかり決めておきましょう。
大規模修繕工事は、準備・計画・実行・整理という主に4つの段階によって構成されています。それぞれにだいたい3カ月から6カ月程度の期間が一般的に必要といわれています。専門の委員会ではそれぞれの段階について検討を加えていきます。そして委員会としての素案を作成して、理事会に報告します。理事会は管理組合総会で議案として提案して、承認を得るような流れを作りましょう。この手続きをきちんと踏まないと、後々住民との間でそのような話は聞いていない、などと反論を呼ぶことになり、その後の手続きがスムーズに進まなくなる恐れも考えられます。

合意形成をとることも重要なステップ


大規模修繕工事がうまくいかない、なかなか先に進まないケースもみられます。その原因を調べてみると、全体の合意形成をきちんと行わなかったからという事案が結構多いです。このような事態を防ぐためには、マンションの住人にしっかりした説明をするように心がけましょう。なぜ修繕が必要なのか、その内容とともに欠かせないことであると相手が納得することが必要です。そのためには建物としてのマンションの現状を的確に把握する必要があります。どの程度劣化が進んでいるのか、優先的にどの部分の修繕を進める必要があるのかといったことを確認しましょう。そしてその資料も住民側に提示して、なぜ修繕をする必要があるかを相手に理解してもらいます。住民の方から建物劣化や気になるところを指摘されることもあるでしょう。マンション住人からアンケートを採ってみることも良い方法の一つです。どこか不具合が発生していないかどうか、修繕を希望する箇所はないか、などの質問をして情報収集しましょう。またその際に修繕そのものに関してどのような考え方を持っているかといった意見を集めておくと良いです。
また大規模修繕に関する内容説明会などを積極的に実施するのもおすすめです。このような修繕工事に関して、住民も普段あまり関心は高くないでしょう。その関心を高め、正しい知識へ導いていく方法を検討する必要もあります。説明会のような大掛かりなものでなくても、例えば回覧板などで修繕工事の必要性や内容について広報する方法も利用できます。このように修繕に関する意識を高めて、住民の合意を着実に形成することも成功させるためのポイントです。

資金の裏付けがあることも重要なポイント


大規模修繕工事をする場合にはそれなりにまとまった資金を準備しなければなりません。修繕プロジェクトを立ち上げたところまではよかったのに、途中で頓挫するケースも結構見られます。なぜこのようなことになってしまうのか、簡単に言ってしまえば資金面の問題です。修繕工事を賄えるだけの十分な資金が集まらなかったことが理由です。
もちろん多くのマンションは長期修繕計画を立てていて、その概算金額を算出して積み立てを行っているでしょう。しかし時として十分なお金が貯まらないこともあり得ます。その時には工事を先延ばしにせざるを得なくなります。しかし劣化がかなり進んでいて今すぐ修繕する必要が生じている場合には、住民に一時的な負担を強いるか、借り入れで賄う方法を検討しなければならなくなります。しかしこれをやってしまうと、決して日本の経済が良好ではない現状、一時金を徴収しても未収金の発生を引き起こしかねません。借り入れする場合でも、次回の修繕計画に影響を及ぼす可能性があります。
もし長期修繕計画と集まっている資金との間にギャップを感じるようであれば、思い切って早い段階で積立金の引き上げなど抜本的な見直しを検討してもいいでしょう。早い段階で積立金の引き上げをすれば、それほど大幅に値上げをする必要はなくなります。粘って粘って直前になってお金が足りないからということで引き上げるとなると、一気に値上げをしなければならず住民側から不満の声も上がるでしょう。計画と資金のバランスをにらんで、計画達成が難しそうであれば、早めに対処するようにすることが大切です。

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