マンションの給水設備を安心・安全に利用するためにはトラブルが起きる前の劣化診断が有効です。
漏水や赤水の事故を防ぐだけではなく、設備の修繕コストを下げることができます。

サンコウ設備

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水道管の老朽化は生活に直結する大きなトラブルに

●設備の老朽化は避けられない

マンションの水道管が老朽化して漏水などのトラブルになると、たとえ部分的な事故であってもマンション全体に大きな影響を与えます。
国土交通省の調査(平成30年)によると、マンショントラブルで「居住者間の行為、マナーをめぐるもの(55.9%)」についで多いものが「建物の不具合に関わるもの(31.1%)」となっています。
さらに、建物の不具合の中で「水漏れ(18.1%)」が最も多く、マンション全体の約6%程度は漏水によるトラブルがに発生しています。

マンショントラブル

住民同士の利害関係が絡む複雑な問題に

●住民同士の利害関係が絡む複雑な問題に

漏水の被害状況によっては、工事中の断水や専有部の大掛かりな復旧工事など、金銭面での問題だけではなく、住民同士の利害関係が発生するトラブルになるケースも出てくるので注意が必要です。

給水設備工事の最適なタイミングとは?

●水道設備の老朽化判断は難しい

給水設備をどんなタイミングでどのような内容の工事をするかどうかの判断はとても難しく、「はい、古くなったので来月工事しましょう」と簡単には決められません。
なぜなら、水道設備は建物の中に埋め込まれているため目視での判断が難しく、材質や使用頻度、さらには設計や工法などにより老朽化がおおきく変わってくるからです。

●専門業者に相談をする前に・・・

まずはお住まいのマンションの水道設備に関して、住民(組合)の方でもある程度状況を把握することをおすすめします。確認する点は主に次の2つです。
①給水管の種類(材質)
使用している材質を確認することで、その水道管のおおよその耐用年数を把握することができます。
下記の「一般的な給水管の種類と修繕工事の目安」を参考にして下さい。
②直近の工事履歴と内容
理事会の記録や管理会社の担当に問い合わせて、過去の工事履歴を確認します。

●給水管の更新・交換工事の様子

以上の情報を集めると、管理組合として(給水管の)最低限の状況を把握することができます。多額の費用が発生する共有部の更新工事に関しては、(居住者の代表である)管理組合自身が現状を把握した上で、計画的な劣化点検と資金に無理の生じない修繕計画を立てることが重要です。

一般的な給水管の種類と修繕工事の目安

マンション給水管に使用される管の材質は、たくさんの種類がありますが、ここでは一般的な マンション共用部に使用されているものについて紹介します。

  • 水配管用亜鉛めっき鋼管

    水配管用亜鉛めっき鋼管
    昭和30年〜40年代までマンション給水管の主流として使われてきた水道管です。水道水の塩素消毒や水温などにより、亜鉛が溶けだし白水となり亜鉛がはがれ、鉄部が露出し錆こぶ(上記写真を参照)を管内部に形成するため、赤水が発生し、築15年〜20年程度が更新の時期となります。老朽化を予防する為に更生工事を行っていたとしても、更生工事実施後10年〜15年程度が更新時期となります。
  • 水道用硬質塩ビライニング鋼管

    水道用硬質塩ビライニング鋼管
    昭和40年代から水配管用亜鉛めっき鋼管から代わって使用されたのが、水道用硬質塩ビライニング鋼管です。亜鉛の溶けだしや配管腐食の心配がないとのことで、使用されてきましたが、継手部での腐食は発生しています。昭和60年代から管端防食継手が開発され、ようやく錆発生の問題が解消されました。この防食継手が使用されているマンションは一般的に30年〜40年程度、使用されていないマンションは20年〜30年程度が更新時期の目安となります。
  • ステンレス鋼管

    ステンレス鋼管
    マンション給水管の中で最も高額で、最も耐用年数が長く、一番弱いとされる継手部の寿命も40年以上とされており、水温25℃前後の常温であれば100年もつとも言われています。材質は最も高額なものですが、配管工事の施工性が良く、「水道用硬質塩ビライニング鋼管」よりも作業が早く進むため、工事費用は「水道用硬質塩ビライニング鋼管」を使用した場合と大きく変わりません。しかしステンレス鋼管が使用され始めたのは、最近の新築マンションからとなり、多くは「水道用硬質塩ビライニング鋼管」を使用しています。

更新工事にするべきか?更生工事にするべきか?

●更生工事(ライニング工事)とは?メリットは?

給水管の工事は、更新工事と更生工事の2つの工法があります。更新は給水管を新品と交換しますが、更生工事とは「古くなった管内を研磨した後、塗料を流し込み内側をコーティングして劣化を止め寿命を延ばす」工事です。
それぞれのメリットとデメリットがあるので、マンション毎の事情や劣化状況に合わせた選択をするべきでしょう。

メリット デメリット
更生工事 費用が安い・工期が短い・騒音が少ない 劣化状況により工事不可・いずれ更新が必要
更新工事 新品になる (更生工事と比較)費用・工期・騒音の負担あり

更新工事にするべきか?更生工事にするべきか?

●専門業者に調査を依頼して、客観的に現状を把握することが第一歩

先述した一般的な知識を踏まえた上で、まず専門業者に依頼をして「劣化調査」をしましょう。漏水や赤水の具体的な問題が起こっていない場合は、一般的に劣化が早く進み一つの目安となる「水道メーター周り」の給水管を抜管して劣化の状態を調べます。業者からの細かい調査報告やアドバイスを参考にして、給水管だけではなく排水管、また給水方式の検討など中長期的な視点にたった計画を立てて住民全体の合意を形成していくことが必要となります。

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